Koupili rovinatý pozemek a poté zjistili, že na něm nesmí stavět. Manželé popsali tvrdou realitu záplavových zón

Petře, Evo, popište prosím svou situaci. Jak jste narazili na tento pozemek?

Eva: Byla to náhoda. S Petrem jsme hledali pozemek celkem dlouho, žádný se nám nelíbil (z různých důvodů). Když jsme pak našli na realitkách tento, museli jsme se hned dojet podívat. Okolí bylo nádherné, všude zeleň, ticho a klid, šumění potoku. Rozhodně jsme oba věděli, že je to to pravé místo.

Kolik tento pozemek stál?

Petr: Cena byla velmi nízká, ale nám to nepřišlo podezřelé. Vnímali jsme to jako bonus – rovinatý pozemek na klidném místě za dostupné peníze. Z odstupem času si uvědomuji, že jsme mohli být více ostražití. Bohužel jsme pozemek kupovali prvně a žádnou zkušenost jsme neměli. Až pak jsme zjistili, že cena byla nízká kvůli tomu, že pozemek leží v záplavové zóně.

Jak jste se rozhodli situaci řešit?

Eva: Začali jsme si dohledávat informace. Chtěli jsme vědět, co přesně to pro nás znamená.

Petr: V té době jsme ještě neměli projektanta a ani jsme neměli vybranou stavební společnost. Takže jsme si všechno dohledávali sami.

A na co jste přišli? Jaké byly vaše další kroky?

Petr: Zjistili jsme, že je to poměrně častá komplikace, že si lidé (nevědomě) koupí pozemek v záplavové zóně. A protože jsme chtěli stavět na Moravě, bylo pro nás klíčové vyjádření Povodí Moravy, jakožto správce vodního toku.

Toto vyjádření bylo klíčové pro stavební úřad nebo...?

Petr: Ano. Bohužel jsme zjistili, že spadáme do aktivní zóny, což je nejhorší možný scénář. V těchto oblastech se stavby téměř nikdy nepovolují.

Pozn. redakce – Jak říká Petr, aktivní zóna (AZÚ) má nejpřísnější podmínky pro výstavbu budov (prakticky v tomto území nelze postavit rodinný dům). Dále existuje nezastavěné území mimo aktivní zónu, kdy mají stavebníci sice menší šanci postavit dům, ale alespoň nějaká naděje tam je. V neposlední řadě jsou pozemky v zastavěném území mimo aktivní zónu – zde už je šance postavit dům větší.

Aktualizované mapy záplavových zón. Ukazují, kam až se voda může dostat

Jak jste zjistili, že je váš pozemek v aktivní zóně?

Petr: Nejdřív jsme se podívali na záplavové oblasti do katastru. Tam jsme to snadno zjistili tak, že jsme si na našem pozemku nechali zobrazit vrstvy záplav.

Pozn. redakce – Postup hledání najdete na fotkách níže.

A jak jste zjistili, že jde o aktivní zónu?

Petr: To jsme si ověřili na Povodňovém informačním portále. Zase jsme tam zadali lokalitu našeho pozemku a vygenerovali jen aktivní zóny.

Pozn. redakce – Postup hledání najdete na fotkách níže.

Dokázali byste vysvětlit, co znamená aktivní zóna?

Eva: Z pohledu laika to znamená, že vlastně máte pozemek, který se nachází v oblasti, kde při povodni teče voda nejrychleji a má největší sílu. Proto je tam výstavba prakticky zakázaná.

Petr: A že tam nemůžete ani postavit dům na pilotech nebo s nějakými protipovodňovými opatřeními, co tak víme. Pravidla jsou v tomto případě celkem nekompromisní. Na jednu stranu je to ale dobře, chrání vás.

Takže vám stavební úřad zcela zatrhnul výstavbu?

Eva: Ne, město nám naopak vyšlo vstříc. Přišli jsme na stavební úřad s tím, že bychom na pozemku chtěli stavět, ale že ještě nemáme projekt ani vypracovanou studii. Chtěli jsme, aby nám poskytli seznam regulativů, kterých se musíme při návrhu domu držet (chtěli jsme si ho navrhnout nahrubo sami a pak předat tento náčrt projektantovi). Ti nám seznam dali, ale řekli, že si musíme ještě zajistit souhlas od Povodí Moravy. Bylo nám to divné, takže jsme se začali pídit po tom, proč ho budeme potřebovat.

Petr: A zbytek příběhu znáte.

Řešili jste tedy problém s Povodí Moravy?

Petr: Ano. Chtěli jsme se s nimi domluvit. Věděli jsme, že je situace vážná a tak jsme jim nabídli, že si necháme zpracovat vodohospodářskou nebo hydrotechnickou studii, že budeme stavět s respektem k terénu atd. Ale nešlo je přesvědčit, prakticky se s námi odmítali bavit nebo hledat kompromis.

Někdy můžete zažádat o výjimku. Zkoušeli jste to?

Petr: Zkoušeli, řešili jsme to s jedním známým, je to odborník, pracuje jako stavební dozor u výstaveb výrobních hal. A ten říkal, že to teoreticky možné je, ale že bychom museli prokázat, že stavba nebude mít žádný vliv na odtokové poměry. A to je prý v aktivní zóně téměř nemožné.

Eva: Navíc bychom museli investovat hodně peněz do vypracování studie. A v konečném důsledku vám stejně může říct Povodí ‚ne‘ a máte smůlu. Bylo to riskantní, takže jsme se do toho nepouštěli.

A co jste tedy udělali?

Eva: Zatím si pozemek necháme. Přemýšlíme, že bychom ho do budoucna využívali jako zahradu s ovocným sadem. Ale tím, že na něm nemůžeme stavět, to pro nás ztrácí smysl.

Petr: Zvažovali jsme, že ho i prodáme. Zase tak moc po velkém sadu netoužíme, chceme si hlavně postavit dům. A třeba se najde někdo, kdo právě takový pozemek hledá.

Co byste poradili lidem, kteří plánují koupit pozemek?

Petr: Z naší zkušenosti by si měli zkontrolovat, zda nespadá pozemek do záplavové oblasti. A doporučil bych jim, ať nedají jen na první dojem. Prodejce vám všechny výhody vychválí, ta negativa (pokud může), tak zamlčí. Když kupujete pozemek za dobrou cenu a teče poblíž potok, něco za tím bude. 

Eva: Já bych doporučila, ptát se hodně na stavebním úřadě. Nejen, co se týče záplavových oblastí, ale také na územní plán, obecní regulativy apod.

Moc díky za rozhovor.

Eva: Také děkujeme.

Petr: Díky, snad to někomu pomůže.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 23. – 25. května 2025. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.