Pravidla pro rekonstrukci bytu jsou nejasná, některé případy jsou velmi sporné

Vlastnictví bytu rozhoduje, jak snadná rekonstrukce bude

Pro naplánování rekonstrukce bytu je potřeba zvážit několik hledisek. Hlavním z nich je, kdo je majitel bytu. Taková otázka se může zdát úsměvná, ale ovlivňuje proces komunikace s úřady. Nejsnadnější situace je, když je byt v osobním vlastnictví. V takovém případě rekonstrukci vnitřních prostor nic nebrání, ovšem do určité meze. Ta je překročena, pokud práce zasáhnou do společných částí domu (např. rozvodů tepla a vody, balkonů, kanalizace). Pro takovou úpravu společných částí domu je potřeba souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ). V případě větších rekonstrukcí má majitel povinnost nahlásit změny osobě zodpovědné za správu domu.

Pokud je byt v družstevním vlastnictví, musí být rekonstrukce schválena družstvem. To má vlastní stanovy, kterými je potřeba se řídit. Před zahájením rekonstrukce družstvo určí podmínky, za nichž práce lze provést. Například může požadovat realizaci odbornou firmou, doložení revize rozvodu plynu nebo omezit dobu pro hlučné práce. Jistým přínosem je, že nájemci odpadne chození po úřadech při vyřizování povolení, protože právě družstvo jakožto majitel žádá o případné stavební povolení, pokud ho rozsah rekonstrukce vyžaduje.

Od ledna do srpna letošního roku celkem majitelé provedli povolené rekonstrukce bytů za více než 25 milionů korun. Na orientační hodnoty stavebních povolení rozdělené podle jednotlivých krajů se můžete podívat v tabulce níže.

Povinnosti vůči stavebnímu úřadu většina lidí nezná

Podle velikosti zamýšlené rekonstrukce je potřeba splnit příslušné povinnosti vůči úřadu. Možnosti jsou tři:

1) Rekonstrukce bytu nevyžadující ohlášení stavebnímu úřadu

Bez povinnosti ohlášení vůči stavebnímu úřadu jsou udržovací práce, které neohrozí bezpečnost stavby, a stavební úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí a nemění vzhled a způsob užívání stavby. Na stavební úřad se tedy nemusí chodit, pokud v bytě majitel například rekonstruuje bytové jádro, brousí a vyměňuje podlahy, maluje, mění dveře, bourá nebo mění příčky nebo když mění uspořádání obytných místností. Na přesné znění se můžete podívat zde.

2) Rekonstrukce bytu vyžadující ohlášení

Rekonstrukci musí majitel ohlásit stavebnímu úřadu, když stavební úpravy mění způsob užívání části bytu, ale nezasahují do nosných konstrukcí. Když jsou například koupelna a toaleta dvě místnosti, které spojuje nenosná zeď a tyto místnosti se probourají, takže vytvoří jednu, je u rekonstrukce jen povinnost ohlásit ji úřadu. K formuláři o ohlášení je potřebný i souhlas dotčených sousedů. Po ohlášení má úřad 30 dní na zpracování a poté běží lhůta dva roky pro provedení změn.

3) Rekonstrukce bytu vyžadující stavební povolení

Všechny ostatní rekonstrukce, které neodpovídají žádné definici z bodu 1 a 2, vyžadují stavební povolení. Nejčastěji jde o zásahy do nosných konstrukcí staveb, změny vzhledu budov nebo použití výrazně těžších materiálů. Takovým zásahem je myšleno například zbudování dveří v nosné stěně.

Při rekonstrukci bytu je potřeba myslet i na sousedy

Prováděnou rekonstrukci bytu prožívají společně s majitelem i jeho sousedé. Ti jsou nejčastěji dotčení rušivým hlukem. Pro zachování dobrých vztahů je dobré nezapomenout na slušnost, včas sousedům oznámit termín zamýšlené rekonstrukce a omluvit se jim za hluk a nepořádek. Je možné se se sousedy domluvit, kdy jsou mimo dům a pracovat v danou dobu. Obecně platí, že je potřeba dodržovat noční klid mezi 22. a 6. hodinou. V praxi je časté, že majitel v domě veřejně umístí cedulku s informacemi o rekonstrukci. Pro předejití případným sporům je vhodné uvést i své telefonní číslo. Během rekonstrukce může správce domu přijít zkontrolovat, jestli majitel pracemi nezasahuje do společných prostor (např. rozvodů tepla a vody). Správce má povinnost kontrolu předem oznámit a má právo vstoupit do bytu.

Pokud zamýšlíte rekonstrukci, která vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení, bude stavební úřad požadovat souhlas sousedů, kteří mohou být rekonstrukcí dotčeni. Když mají sousedé výhrady a nesouhlasí, úřad zahájí stavební řízení bez ohledu na rozsah rekonstrukcí. Totéž platí, pokud od souseda souhlas nelze získat (např. z důvodu jeho pobytu v zahraničí). Rekonstrukce se od ledna do srpna 2023 týkala celkem 19 048 objektů v ČR. Na celkový počet vydaných stavebních ohlášení a povolení podle krajů se můžete podívat v tabulce.

Sporné případy rekonstrukcí? Častější, než se zdá

Nejčastějších případů rekonstrukcí, které mohou být příčinami sporů mezi sousedy, je hned několik. Na některé z nich se můžete podívat na fotografiích níže:

Vždy ale platí, že je lepší prokonzultovat konkrétní zamýšlené úpravy se stavebním úřadem či orgánem SVJ. Ti jsou schopni uvést přesné informace, jak postupovat v souladu se zákony. Majitel bytu totiž může na situaci nahlížet svým způsobem, ale sousedé mohou mít zcela opačný názor.

Rekonstrukce bytu v památkové zóně? V hlavní roli stanovisko památkářů

Vlastnictví bytu v památkové zóně či v památkově chráněném objektu je téměř zárukou exkluzivní lokality, ale z hlediska rekonstrukce je to ztížení. Majitel bytu musí před rekonstrukcí požádat o stanovisko památkáře na krajském úřadě nebo na úřadě obce s rozšířenou působností. Odbor památkové péče pak žadateli vydá závazné stanovisko. To obsahuje vyjádření, zda jsou zamýšlené změny možné, a stanoví základní podmínky, za kterých je možné práce provést. Závazné stanovisko také obsahuje povolené postupy, materiály a součásti, které se mohou k rekonstrukci použít. Za nedodržení postupů může být majiteli udělena i pokuta. Na druhou stranu stát poskytuje různé pobídky, které majiteli uhradí část zvýšených nákladů.

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.