Rodinný dům lze pořídit levněji než byt. Odborník radí, jak na to

Ahoj Petře, náš poslední rozhovor o ceně stavební materiálů vyvolal velký zájem a probudilo to další témata, na která nás navedli naši čtenáři. Máme na tebe proto pár dalších otázek. S cenou stavebních materiálů by se podle tebe mohlo začít blýskat na lepší časy, co to ale znamená v praxi? Co mají dělat lidé, kteří aktuálně řeší nebo zvažují stavbu?

Ona jedna věc je cena, ale ta nejistota je daleko horší než vysoká cena. Když něco dlouhodobě stojí nějakou cenu a klidně i třeba trochu roste, ale nějak předvídatelně, tak se s tím prostě počítá a dá se s tím pracovat. Nejistota a nepředvídatelnost ale blokuje většině lidem rozhodovací schopnosti.

Jak to myslíš?

Ve chvíli, kdy se rozhodneš stavět dům, máš před sebou dvě velmi důležité neznámé – úrokovou sazbu hypotéky a cenu materiálů. A když se pustíš do projektu s tím, že vůbec nevíš, kolik to bude stát, až s tou stavbou začneš (a taky skončíš), a za kolik si budeš půjčovat, tak to není dobrá situace.

Takže je podle tebe lepší alespoň nějaká stabilita, i když je drahá?

Určitě. To, co jsme tu měli první polovinu tohoto roku, to nebylo ani v roce 2008, kdy byla velká ekonomická krize. Začnu dělat projekt na dům s aktuální sazbou hypotéky okolo 4,5 % a než dodělám projekt, tak jsem na 7 %? O materiálech už mluvit nebudu, ale když vám i stavební firmy nemohly říct cenu více než třeba na měsíc nebo dva dopředu, protože se jim také neustále měnila pod rukama, tak chápu, že do této rulety se lidem nenastupuje moc dobře.

A bude to podle tebe už lepší?

Podle mě ano, ceny materiálů se stabilizují, už se nehraje hra s nedostatkem. Ty úrokové sazby prostě jsou vysoké a nějakou dobu ještě budou, ale už se nehraje ta rovnice s tolika neznámými. Postavit si dnes dům je pořád levnější než si koupit byt.

Prodejcům stavebnin končí žně. Odborník radí, jak toho využít

Jak levnější?

Samozřejmě záleží na lokalitě, ale ve větších městech je cena bytu zatím přes 90 tisíc/m², kdežto novostavba nového rodinného domu na klíč stojí okolo 40–45 tisíc/m².

Mohlo by vás zajímat: Rodinné domy na klíč – přehled nejoblíbenějších českých projektů

To vypadá samozřejmě dobře, ale co pozemek?

Přesně, ale co ten pozemek? Růst cen materiálů, práce atd. v novostavbách jsou v porovnání s tím, co udělaly ceny pozemků, ne v uvozovkách, ale reálně drobné.

Mně to jako drobné nepřipadá :)

Jasně, ale v tom kontextu to drobné jsou. A navíc stavba domu se opírá o nějakou reálnou hodnotu (materiál + práce). Ale cena pozemku je tvořená z většiny lokalitou a kvalitou toho pozemku. Tedy cena je tvořená ne materiálem a prací, ale nabídkou a poptávkou a v poslední době skoro až hysterií.

A co to teda podle tebe znamená?

Že je čas, aby se pozemky zlevnily. Ti, co je koupili jako spekulaci na jejich růst, se jich asi se ztrátou (pokud nebudou muset) zbavovat nebudou a budou čekat, až se ceny zase otočí. Ale to může trvat dlouho. Např. ve Španělsku a Itálii ještě nejsou ceny nemovitostí zpátky ani na cenách, ze kterých se propadly v roce 2008. Ta představa, že nemovitosti jenom rostou a že nikdy už nemohou klesnout, se tu celkem v lidech tak nějak dlouho živila, ale není to pravda.

Zatím ale přece ceny stavebních pozemků neklesají...

Podle čísel a grafů to tak je. Otázkou zůstává, jaká je ale skutečná cena při těch reálných prodejích, když je nyní celý realitní trh zmražený. Výhoda pozemku je ta, že je to prostě kus země, nemusíš se o něj starat tak jako o dům, nechátrá a nezastarává, jednou za rok posečeš trávu a hotovo. Takže z hlediska investice je to super, ale je otázka, kdo ty skvělé investiční pozemky bude kupovat. Aby to byla investice, tak to musí mít toho kupce, kterých teď výrazně ubylo.

Odhad ceny nemovitosti: Jak správně odhadnout cenu bytu, domu či pozemku

Ale to přece ještě neznamená, že se vývoj cen otočí, ne?

Samo o sobě ne. Ty problémy se stavebními pozemky jsou dlouhodobé. Obce se potácí se starými nebo neplatnými územními plány atp. Ale na druhou stranu je na trhu strašně moc „zabetonovaného kapitálu“ a ty pozemky mohou být cestou, jak se dostat reálně k penězům.

Co tím myslíš?

No nejvíce toho „zabetonovaného“ kapitálu je asi v bytech na sídlištích větších měst, které prostě nemá kdo za inzerované ceny a se současnou úrokovou sazbu kupovat. Na hypotéku o výši 45 tisíc/měsíc prostě už ani ti nadprůměrně vydělávající nedosáhnou a je to vlastně i nesmysl. A když na to mám hotovost nebo mám tak vysoký plat, tak asi zvážím, jestli si místo toho opravdu raději nepostavím ten dům, než si koupit 3+1 v paneláku.

Takže to, co „platilo“ doteď, že za byt v Praze si koupím půlku vesnice na Moravě, už neplatí?

Neplatí, protože ten byt nemá kdo koupit. V centrech měst se ty ceny ani moc hýbat nebudou, tam to kupují investoři i ze zahraničí, ale ti si asi také nebudou kupovat byt v paneláku na sídlišti.

No a jak to souvisí s těmi pozemky?

Ten postup (prodám byt, takže mám „cash“ třeba i na předražený pozemek, a na dům si vezmu za levná procenta hypotéku) nějakou dobu prostě fungovat nebude. Zato pozemek je něco, co se za peníze nějak směnit dá a dá se na rozdíl od bytu třeba prodat po částech.

Jak po částech?

Máš třeba větší pozemek a chceš dceři/synovi pomoci nějak se startem a třeba se stavbou domu. Tak ten pozemek rozdělíš a půlku prodáš. Vím, že to nejde vždycky. Ale ta likvidita z hlediska takovéhoto dělení mi přijde momentálně vyšší, než u bytu, který po částech prostě neprodáš. A pořád si myslím, že ty zákonitosti nabídky a poptávky fungují (byť ohledně nemovitostí jsou v tom hodně často emoce a ne vždy jsou ty věci úplně racionální) a když je „zabetonovaný kapitál“, za který se nekupují předražené pozemky, tak prostor pro jejich zdražování už tam taky nevidím. Naopak by měly logicky začít na tu situaci nabídka/poptávka reagovat.

A co ty byty?

ČNB to říká už roky, že jsou ty byty nadhodnocené, momentálně už o 40 %. Pokřivily se ukazatele, jako poměr ceny bytu vůči výši nájmu atp. Chápu, že ta touha po vlastnictví je v ČR enormní a že tomu také pomohla, ale ten nepoměr mezi cenou bytu a výší nájmu už je prostě moc velký.

A když ceny bytů klesnou, tak přece lidi prodělají, ne?

Pokud sis koupila vloni byt na investici, tak máš letos smůlu. Ale investovala jsi a chvíli prostě nebudeš moct vydělat nebo prodáš se ztrátou. Ale když jsi v tom bytě bydlela třeba 30 let, tak i když nastane výraznější korekce směrem dolů, tak neproděláš. I kdyby klesly ty ceny ze 7 milionů na 5. Vezmi si, za kolik se to kupovalo před 30 lety, promítni si do toho inflaci a všechno, tak když teď prodáš byt i za těch 5 milionů, tak prostě neproděláš.

Ti, kdo si koupili byt na bydlení a mají mezi nákupem a prodejem ten horizont třeba 20–30 let, tak na tom dlouhodobě neprodělají, i kdyby to kupovali v nějakém lokálním cenovém „peaku“ a za 30 let nemovitost prodávali v nějakém menším propadu. Ti, kteří předpokládali, že nakoupí a prodají za rok o 20 % dráž, tak na tom teď prostě pár let nevydělají. Ale myslím si, že je to dobře, že bydlení má být hlavně na bydlení a ne na spekulace na meziroční 20% zhodnocení kapitálu.

A místo toho, že budeš hypoteticky „sedět“ na 7 milionech v bytě, který jednou zase možná bude mít tuhle nominální hodnotu, tak už jsi mohla být s reálnými 5 miliony na cestě k sednutí si na terasu u nového domečku.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Ale to ještě nenastalo, tak co mají podle tebe dělat lidi teď?

Lidi asi sami ví, co chtějí. Ale poradil bych jim, že pokud mají jenom trochu možnost a chtějí si postavit nový dům, tak ať do toho jdou teď.

Teď?

Ano, právě teď. Jak se ten kapitál i třeba vlivem poklesu nemovitostí rozhýbe, poptávka se opět zvedne a zase jedete s proudem. Je to logické, pokud můžu, tak kupuju, když většina nekupuje. Jste prostě v lepší pozici, než když bude zase přetlak poptávky a vy budete stát v řadě s dalšími kupujícími. Takové to vyčkávání, až se něco… přinese zase další vlnu poptávky, až se to třeba trochu zlevní a ta vlna to zase zdraží a tak nějak pořád dokola. Ale mezi tím uteklo třeba i pár let a ty jsi nebydlela v tom domku, kde jsi vždycky chtěla bydlet. To má podle mě taky velkou cenu, ten čas, kdy už někde zkrátka být nechci a chci bydlet někde jinde.

Cena stavby jako takové se podle tebe tedy nějak výrazněji nezlevní?

Cena materiálů se uklidní a možná se i dost z nich zlevní, ale lidé nebudou chtít menší výplaty. Takže cena výstavby jako celku prostě klesat nebude. Ale jako likvidní kupující bych hodně tlačil na snížení ceny toho pozemku.

A vidíš ještě nějaké další cesty?

Ano, u těch pozemků se prostě dívat na lokality dál od velkých měst, potom se dívat po hodně starých domech ve špatném stavu (tam je pozemek znehodnocený tou ruinou, sice to musíte odklidit, ale cenově by vás to mělo i tak vyjít lépe). Potom je hodně potenciálu v tzv. vejmincích, ať už do nového menšího domu půjdou mladí nebo rodiče. Také se dá opravdu postavit dům výrazně menší a potom ho zvětšit, až bude potřeba. Často slýchám takovou mantru lidí, kteří začínají uvažovat o stavbě domu, že nechtějí nic velkého, že by tak něco okolo 150 m² (přitom nyní žijí v bytě o násobně menší ploše).

Mladý pár nepotřebuje postavit hned dům tak, aby tam byly dva dětské pokoje. Dá se to vyřešit tak, že si postaví domek menší (50–70 m²), klidně bez dvou dětských pokojů, a až budou děti opravdu ve věku, kdy je potřebují, tak se to dá vyřešit např. nějakým modulovým domkem v těsné blízkosti původního domu. A až děti vyrostou a odstěhují se, tak jim nezbyde velký dům k uklízení a vytápění a ty dětské pokoje můžeš využít jako třeba saunu, pracovnu, dílnu, domek pro návštěvy atd.

 

Mohlo by vás zajímat: 

Nejoblíbenější české bungalovy s dispozicí 3+kk: informace, půdorysy, cenové srovnání 

 

Děkujeme Petrovi za inspirativní rozhovor a přejeme všem, kteří touží po vlastním bydlení, šťastnou volbu a dobré načasování.

Ing. Petr Novák 

Ve stavebnictví se pohybuje přes 10 let. Má přímé zkušenosti ze stavební praxe a v současné době vede agenturu NETION, která mimo jiné pořádá první český Stavební veletrh online – Veleton.

 

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.