Odhad ceny nemovitosti: Jak správně odhadnout cenu bytu, domu či pozemku

Kdy vlastně musím mít odhad nemovitosti?

Odhady cen nemovitostí se provádějí za různým účelem a často se od sebe i výrazně liší. Odhad ceny bytu či domu budete potřebovat pro banku na získání hypotéky, při dědickém řízení, při rozvodovém řízení, pro finanční úřad k zaplacení daní a v neposlední řadě při prodeji. Ne ve všech případech je ale nutné mít znalecký posudek o ceně, v některých případech vám bude stačit odhad od dobrého realitního makléře.

Bankovní odhad nemovitosti 

Photocredit: Shutterstock

Chcete-li si při koupi bytu či domu vzít hypotéku, budete potřebovat doložit odhad ceny nemovitosti. Jedná se o znalecký posudek o výši zástavní hodnoty dané nemovitosti, který vypracuje smluvní znalec banky. Velká část bank poskytuje tuto službu zdarma. Bankovní odhad ceny je zpravidla o 10–20 % nižší, než je kupní cena nemovitosti. To slouží bance jako pojistka v případě, že nebudete hypotéku včas a řádně splácet a banka bude nucena vaši nemovitost prodat.

Soudní odhad nemovitosti

Soudní znalec bude muset odhadnout cenu vaší nemovitosti vždy, když je to nařízeno zákonem, čili pro oficiální účely. Soudním znalcem může být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministerstvem financí. Znalec připraví znalecký posudek o nemovitosti, který poté předložíte u soudu při různých sporech (rozvodové řízení, exekuce, majetkové spory) či finančnímu úřadu. Znalecký odhad nemovitosti se ale výrazně liší od tržní ceny. Posuzuje totiž jiné záležitosti než tržní odhad a výsledná cena může být výrazně nižší než cena tržní. Cena za znalecký posudek se liší dle obtížnosti, u bytů se pohybuje od 2800 do 4000 Kč, u domů od 5500 do 7000 Kč.

Odhad ceny nemovitosti při prodeji 

Photocredit: Shutterstock

Pokud byt či dům prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu. Ta se od té ze znaleckého posudku může výrazně lišit. Zatímco znalecký odhad nemovitosti zohledňuje pouze velikost nemovitosti a její stav, tržní cena zohledňuje veškeré aspekty nemovitosti, které na ni můžou mít vliv. Je to nejen stav nemovitosti, její velikost či dispozice, ale také lokalita, dostupnost služeb v okolí či dopravní situace. Jinou cenu bude mít dům u dálnice než ten u parku. Ačkoliv to na první pohled může vypadat jednoduše, určit správnou prodejní cenu je malá věda.

Homestaging – jak připravit nemovitost na rychlý a úspěšný prodej

Nesrovnávejte jablka s hruškami

Majitelé nemovitostí, kteří se rozhodnou ji prodat vlastními silami, mají často velmi zkreslené představy ohledně prodejní ceny. Myslí si, že se stačí podívat na realitní server, najít podobné nemovitosti v dané lokalitě a mají cenu určenou. Netuší, že často srovnávají jablka s hruškami a jejich zjednodušený odhad nemovitosti může být i o statisíce nižší či vyšší než skutečná prodejní cena. Prodejní cena se většinou nerovná ceně inzerované, takže nevíte, za kolik se nemovitosti ve skutečnosti prodaly. Často na první pohled maličkost jako je výtah, patro či blízkost silnice výrazně ovlivňují výslednou cenu. Srovnávat lze tedy pouze dvě naprosto stejné nemovitosti. Správné ocenění nemovitosti je mixem objektivních a subjektivních aspektů.

Jak určit cenu nemovitosti?

Jak vlastně probíhá odhad nemovitosti pro prodej? Jak odhadnout cenu nemovitosti, aby odhad nebyl podhodnocený ani příliš nadhodnocený? Hlavní roli hraje srovnávací metoda. Tato metoda využívá data z realitního trhu, čili porovnává ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě a stejného typu. Abyste mohli ceny porovnat, potřebujete přístup do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí a do cenových map. Všechny tyto údaje zkušenému odhadci pomůžou zjistit cenu nemovitosti, za kterou se dá reálně dobře prodat.

Dá se zjistit cena nemovitosti z katastru?

V katastru mají nemovitosti zapsán cenový údaj, tj. poslední cenu, za kterou nemovitost změnila majitele. Cenové údaje jsou evidovány u nemovitostí, které byly nabyty na základě kupní smlouvy nebo v dražbě. Najdete tam tedy ceny, za které byly prodány domy ve vaší ulici či blízkém okolí. Na první pohled je katastr jednoduchý způsob, jak odhadnout cenu nemovitosti, ale má svá úskalí. Sousedův dům nemusí mít nutně stejnou cenu jako ten váš. Velkou roli můžou hrát i malé detaily jako třeba to, že jeho dům nemá garáž, zatímco váš ano. Trh se také rychle mění a rok staré údaje nemusí být nutně aktuální. K cenám v katastru je tedy potřeba přistupovat s celkovou znalostí trhu a současného dění na něm.

Nahlížení do katastru nemovitostí (KN) + NÁVOD

Co má vliv na odhad ceny nemovitosti

Pokud potřebujete znalecký posudek o ceně nemovitosti, odhadce bere v úvahu pouze stav nemovitosti a její rozměry. Jedná-li se ale o ocenění nemovitosti pro prodej, do hry přichází spousta dalších faktorů. To platí jak pro domy, tak pro byty a pozemky.

1. Výměra nemovitosti v m²

Cenu bytu, domu i pozemku zásadně určuje jeho velikost. Obecně platí, že čím menší nemovitost, tím vyšší cena na m². Do výměry se započítává i balkon či terasa, ale cena za m² je poloviční.

2. Dispozice a stav bytu či domu

Výrazně zahýbat s cenou může i dispozice a stav nemovitosti. Kupující často preferují prostorné otevřené pokoje, kuchyň propojenou s obývacím pokojem nebo naopak záchod oddělený od koupelny. Cenu může snížit i špatný stav nemovitosti. Přesto doporučujeme opravit pouze největší nedostatky a provést homestaging, kompletně rekonstruovat nemovitost před prodejem se většinou nevyplatí. Většina kupujících si chce nově nabyté bydlení upravit podle svého vkusu.

Bungalovy do tří a půl milionů, které se v Česku staví nejčastěji

3. Lokalita

Ocenění nemovitosti zásadně ovlivňuje lokalita. V některých případech právě lokalita tvoří největší část ceny. Důležitým kritériem je dopravní dostupnost. Pokud máte blízko bytu či domu stanici tramvaje, metra či aspoň autobusu, bude jeho cena vyšší než v případě, kdy je dostupné pouze autem či autobus jede jednou za hodinu. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy jak daleko jsou obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště atd. Cenu nemovitosti můžou snížit či zvýšit i chystané projekty. Vyroste v blízkosti nová stanice metra, sjezd z dálnice či obchodní centrum? Cena může vyrůst až o statisíce. Naopak výstavba rychlostní silnice přímo pod okny nebo nový developerský projekt za vaším plotem cenu spíše sníží.

Photocredit: Jan Planička

4. Aktuální situace na trhu

Kromě lokality, dispozice či stavu bytu má na odhad ceny nemovitosti velký vliv aktuální situace na trhu. Ceny nemovitostí se vyvíjejí dle momentální nabídky a poptávky. Pro správné ocenění nemovitosti je tedy třeba vědět, co všechno v daném momentu ceny ovlivňuje a jestli ještě porostou, nebo naopak budou klesat. Přemrštěná cena může z vaší nemovitosti udělat ležák, který se v době klesajících cen bude prodávat jen těžko.

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.