Chceme stavět vlastní dům – tvoříme projekt II.

Jakými směry se při stavbě rodinného domu vydat?

Při tvorbě rodinného domu se můžete vydat dvěma směry. První možností je individuální projekt, kdy budete dům navrhovat podle možností pozemku, daného rozpočtu a vašeho specifického zadání, nebo začnete hledat mezi již vytvořenými typovými projekty. Obojí má své výhody i nevýhody, proto si rozebereme, co vás u každé z variant čeká a kolik to stojí. U individuálního projektu se obraťte buď na architekta, který vás potom předá projektantovi nebo jděte rovnou za projektantem. Jak každý z nich pracuje se dozvíte také v naší fotogalerii plné rad a krásných rodinných domů.

Fotogalerie:

i Foto: 100 dřevostaveb

Spolupráce s architektem

Jak pracuje architekt a kolik vás bude spolupráce stát?

Architekt je člověk, který se bude maximálně snažit o to, aby váš dům využil možností a potenciálu pozemků. Jeho záměrem bude vnést do vašeho projektu nějaký nápad, vtip nebo myšlenku. Na druhou stranu, když s vámi bude architekt řešit i ekonomickou stránku stavby domu, bude mít ohledně financí lehce narůžovělé brýle. Architekti rádi chystají stavebním firmám výzvy, které sice lze splnit, ale současně s tím mohou narůstat i náklady. Když vám architekt vyčíslí odhadovaný rozpočet, počítejte s tím, že to bude ve finále aspoň o 20 % více, než jste oba plánovali. Proto na úvod jasně specifikujte své finanční možnosti a nechte si rezervu. V každém případě bude výsledkem práce s architektem dům, který pro vás bude mít velkou přidanou, užitnou, funkční i estetickou hodnotu a bude navržený a postavený přímo pro vás. Cena studie od architekta velmi záleží na jeho věhlasu, žádanosti, vytíženosti jeho ateliéru a podobně. Obvykle se pohybuje v rozmezí 50–200 tisíc Kč.

Architekt vs. stavební firma – na koho si dát pozor

Jaký výstup lze očekávat?

Primárním výstupem architekta je studie, což je vymyšlený dům včetně jeho dispozic a umístění na pozemku. Víte, jak bude dům vypadat zvenku i zevnitř, jak velké budou místnosti a kde budou umístěné klíčové zařizovací předměty. Vystihne i základní funkčnost kuchyně ve vazbě na interiér a podobně. Architekt většinou pracuje s projektantem a jsou schopni vám na základě studie připravit i projekt pro stavební povolení.

Stavební povolení: Princip a postup u rodinného domu

Na co si dát pozor?

Než se však pustíte do tohoto dalšího kroku, pošlete studii k nacenění alespoň jedné, případně více realizačním firmám. Ty jsou schopné i ze studie určit, kolik bude stavba takového domu přibližně stát. Vy se tak dozvíte, jak moc růžové brýle jste si s architektem nasadili. Bez informace o reálném rozpočtu nedávejte studii dále projektantovi. Může se stát, že až uvidíte předpokládanou cenu za váš dům, budete koncepci domu podstatně měnit. Ve fázi studie tak budete předělávat jen studii a ušetříte si změny v navazujícím projektu pro stavební povolení.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Spolupráce s projektantem

Co můžete očekávat od projektanta?

Další z možností je vytvoření individuálního projektu přímo projektantem bez architekta. Projektant se drží s návrhem více při zemi a je větší realista. Projektant vám udělá funkční dům, když mu řeknete, že chcete tolik a tolik pokojů, velký obývací pokoj, a že chcete dům na patro. Umí také velmi dobře využít potenciál pozemku, ale v procesu návrhu je menším filozofem. Soustředí se na správný návrh domu jako takového, splnění norem a vytvoří pro vás efektivní řešení. Velmi dobře zapracuje dům na pozemek, a protože je v bližším kontaktu s technickými detaily konstrukčních systémů, nerozmáchne se tolik jako architekt. Projektant vám také většinou udělá jednoduchou studii, na kterou ale plynule naváže projektem pro stavební povolení. Cena projektu pro stavební povolení se pohybuje okolo 65–100 tisíc Kč. V praxi architekt a projektant často spolupracují a doplňují se vzájemně ve svých silných stránkách už při studii.

Spolupráce se stavební firmou

Stavební firma s vlastní architektonickou a projekční kanceláří

Třetí možností, jak si nechat postavit dům podle svých představ, je od začátku spolupracovat se stavební firmou, která má vlastní architektonickou a projekční kancelář. Tento způsob je velmi efektivní, protože architekti i projektanti pracují ve stavebním systému dané firmy. Firma navíc působí jako určitý policista z hlediska rozpočtu, protože jejím zájmem je postavit vám dům. Když se architekt rozmáchne a navrhne jej o 2 miliony dražší, firma jej přibrzdí a donutí navrátit do vašeho rozpočtu, protože byste s nimi pak dům nestavěli. Výstupem architekta je studie, výstupem projektanta je projekt, ale výstupem stavební firmy je postavený dům. Má to pro vás výhodu v tom, že pravděpodobně dostanete nějakou slevu na projekt. Když si stavební firma sama hlídá projekt, má s tím pak méně práce a ví, že nebude muset něco výrazně předělávat v navazujících fázích projekce a stavby. Tento způsob má obecně pozitiva jak pro vás, jako stavebníka, tak pro stavební firmu, protože od začátku víte, do čeho jdete.

V čem je háček?

Se stavební firmou si musíte opravdu sednout. S lidmi z této firmy budete trávit společně hodně času a musí to oboustranně dobře fungovat. Jako nic na světě nemá jen samá pozitiva, tak ani tento způsob není úplně dokonalý. Pokud po dokončení projektu začne se stavební firmou něco drhnout a vy budete chtít oslovit jiné, může být projekt výrazně uzpůsoben konstrukčnímu systému dané firmy a může se stát, že je jiná firma bude potřebovat upravit.

Dům podle typového projektu

Předem vymyšlené řešení dispozice

Nyní jsme si vysvětlili, jak se postupuje v případě, že se rozhodnete jít cestou individuálního návrhu domu. Dále se podíváme na to, jak to je v případě typového projektu. U typového projektu vybíráte z již vymyšlených řešení a snažíte se najít to, které by vám nejvíce vyhovovalo. Většinou se stejně úpravám typového projektu nevyhnete, ale na začátku vidíte něco, s čím se dá již pracovat a upravovat. Nicméně, většina úprav typových domů často nekoresponduje s původní myšlenkou, se kterou byl dům navržen. Nevybírejte proto dům jen podle vizualizace exteriéru, ale soustřeďte se hodně na jeho vnitřní dispozici. Když vám nevyhovuje, tak se ji nesnažte výrazně upravovat jen proto, že se vám dům líbí zvenku. Váš dům stejně nebude vypadat tak, jako v profesionální vizualizaci v počítači.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Jaké jsou výhody typového projektu?

Výhodou typového projektu je, že ho můžete poslat více firmám k nacenění. K výběru můžete využít katalog domů, pomůže vám také seznam firem, které staví dřevostavby. Nezapomeňte na to, co jsme si řekli na začátku této kapitoly. Pokud budete stavět dřevostavbu, vybírejte mezi projekty dřevostaveb nebo mezi projekty realizačních firem, které dřevostavby staví. Totéž platí i u zděných domů.

Na kolik vyjde typový projekt?

Cena typového projektu se po vašich individuálních úpravách v konečné ceně velmi přiblíží projektu individuálnímu, přestože u typového projektu nebudete pracovat s architektem. Typové projekty se často nabízí za velmi lákavé ceny, ale abyste v projektu měli obsažené vaše změny a vše, co budete potřebovat pro stavební povolení, nakonec stejně zaplatíte v rozmezí 65–100 tisíc Kč.

Na co je třeba myslet?

U projektu může být rozepsáno, co všechno obsahuje, což může na první pohled vypadat, že je v něm obsaženo vše. V praxi to však znamená, že budete některé dokumenty dodělávat, např. osazení na pozemek nejde bez znalosti místa pozemku v typovém projektu obsáhnout. Typové projekty tak končí domem samotným. Tam, kde má dům vazby na okolí, je potřeba projekt dopracovat. Jedná se např. o situační výkres, požárně bezpečnostní řešení, průkaz energetické náročnosti a mnoho dalších. Ke stavebnímu povolení je potřeba spousta dalších dokumentů a dílčích projektů, které musí projektant stejně zpracovat.

Při koupi typového projektu se proto vždy ptejte po kompletní projektové dokumentaci ke stavebnímu povolení dle vyhlášky č. 405/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 499/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb., a vyhláška č.169/2016 Sb. V ní je stanovené, co vše má projekt obsahovat, aby vyhovoval rozsahu pro stavební povolení. Nemusíte tuto vyhlášku a její novelu studovat, ale pokud budete na projekt uzavírat smlouvu, pohlídejte, aby tam daná vyhláška byla zmíněna. Pokud pak přijde požadavek ze stavebního úřadu, že v projektu chybí něco dle zmíněné vyhlášky, pak máte páku na autora projektu, aby to doplnil. Možná vám také architekt nebo projektant nabídnou, že zpracují provádějící dokumentaci stavby. Než však budete mít v ruce stavební povolení, do dalších významných projekčních ani jiných prací se zatím nepouštějte.

Chceme stavět vlastní dům – tvoříme projekt I.

Nyní víte, jakým způsobem je možné získat projekt k vašemu novému domu. Je dobré mít na paměti, že když Váš rodinný dům bude mít více než 150 m² zastavěné plochy, čeká vás nejen dokumentace pro stavební povolení, ale i dokumentace pro územní řízení. Projektová dokumentace a celé řízení pak bude mít dvě fáze a bude o něco obsáhlejší. 

Stavební povolení a dotčené orgány státní správy (DOSS): poklad je v dokladu

Doporučení na závěr

Na závěr této kapitoly vám dáme jedno doporučení. Do projektu na stavební povolení si nechte zanést co nejvíce věcí, které budete stavět i třeba v budoucnu. Pokud byste u domu chtěli mít pergolu nebo bazén, vše nechte do projektu umístit. Když si necháte pergolu postavit třeba o 3 roky později, už pak nebudete muset žádat o další stavební povolení. Nyní víte vše potřebné, co se týká projektu a v další části kurzu se můžete těšit na informace o stavebním povolení.

TIP PRO VÁS: Článek navazuje na náš online kurz Stavíme dům aneb 6 kroků k vlastnímu bydlení. Jeho součástí jsou interaktivní pracovní listy, které vám pomůžou sepsat si všechny důvody pro a proti, spočítat si kalkulace a mít všechny informace přehledně na jednom místě.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 24. ledna – 2. února 2025. Vstupenku si lze stáhnout ZDARMA již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.