Chceme stavět vlastní dům – 3 hlavní otázky na konec

1. krok: Za jak dlouho chcete bydlet

Doba stavby je daná délkou tvorby projektu, úředními postupy a stavebními procesy. Obecně lze říci, že u dřevostaveb se při hladkém průběhu všech kroků můžete nastěhovat do roka, u zděného domu to bude trvat o něco déle. Je však mnoho souvisejících kroků, které můžete ovlivnit sami. Samotné rozhodování, jestli stavět chcete, nebo ne, může zabrat i několik let.

Rodinný dům lze pořídit levněji než byt. Odborník radí, jak na to

V každém případě si na začátku vyjasněte, co chcete a co u vašeho bydlení opravdu potřebujete. Snaha naplnit nejasné představy totiž prodlužuje všechny následující kroky na cestě k dokončenému domu. Pokud si nejste jisti, jestli chcete opravdu bydlet v domě, všechna další rozhodnutí jsou o něco těžší a zdlouhavější. Inspirujte se krásnými rodinnými domy v naší fotogalerii a ujistěte se, že opravdu chcete bydlet ve vlastním domě.

Fotogalerie:

i Foto: 100 dřevostaveb, Jan Homola, Shutterstock

2. krok: Vybíráme vhodný pozemek

Stejně tak výběr správného pozemku může vaši stavbu domu nečekaně prodloužit. Proto si vyhraďte dostatečný čas na výběr takového pozemku, který bude odpovídat potřebám vašeho života. Můžete najít pozemek s krásným výhledem, ale pokud by to znamenalo, že denně budete děti vozit 45 minut do školy a zpět, možná to nebude ta pravá volba pro mladou rodinu, pro starší manželský pár ale může být ideální. I zde si proto ujasněte, co chcete a co opravdu potřebujete. Až ten správný pozemek najdete, počítejte tak přibližně s měsícem času, než vyřídíte všechny související právní úkony a kroky.

Bydlení podle Feng Shui: pozemek, který vám zaručí zdraví a dlouhověkost

3. krok: Vyjasněte si časový harmonogram

Tvorba projektu může podle mé zkušenosti zabrat přibližně čtvrt roku. Nejdříve budete s projektantem nebo architektem vytvářet studii nebo základní podobu a dispozice domu, což může zabrat přibližně dva měsíce. Další měsíc bude třeba na rozkreslení vašeho domu do projektu pro stavební povolení. V této fázi už jste závislí na práci ostatních. Proto si předem zjistěte, jak je na tom váš architekt nebo projektant s časem. Když má mnoho zakázek, tak to na jednu stranu znamená asi dobré reference, ale na druhou stranu to může znamenat, že na vaši zakázku nebude mít tolik času. Vyjasněte si tedy ideální časový harmonogram hned na začátku spolupráce. Může se totiž stát, že byste mohli začít stavět klidně následující měsíc, ale vámi vybraný architekt, projektant nebo stavební firma budou mít volné kapacity až příští rok v létě.

Chceme stavět vlastní dům – tvoříme projekt I.

4. krok: Vyrážíme na stavební úřad

Cesta na stavební úřad vám může čistého času zabrat třeba 10 minut, než tam dojedete autem. Pokud tam budete ale jezdit zvlášť pro každý papír a formulář, a to třeba i opakovaně, protože některé detaily vašeho projektu stavby domu nebudou odpovídat požadavkům stavebního úřadu, můžete takto strávit i několik měsíců. Když však vezmete žádost o stavební povolení pevně do rukou, budete mít dobrého projektanta, který vám dokumentaci připraví, zajistíte si všechny „vyjadřovačky“ a další potvrzení a navážete dobré vztahy s paní na úřadě, za měsíc každodenní práce můžete mít žádost pohromadě. Tento čas si můžete ušetřit zaměstnáním člověka, který tento tzv. inženýring udělá za vás. Na podání žádosti o stavební povolení má pak stavební úřad 30 dní na vyjádření. Jako první krok si tedy zajděte na stavební úřad a zjistěte, co od vás budou úředníci potřebovat. Toto pak připravte, ať si ušetříte zbytečnou práci, čas i peníze.

Photocredit: 100 dřevostaveb

5. krok: Výstavba domu

Zde opět platí, že pokud si děláte práci vlastníma rukama, může se to protáhnout podle toho, kolik stavbě budete moci věnovat času. Pokud si necháte aspoň některé části zhotovit firmou, zaneste si do smlouvy o dílo také termíny dokončení nebo dodání. Není to sice 100% záruka, že dům bude stát ve slíbenou dobu, ale už je to pevnější domluva. Zkušené firmě by zhotovení základové desky i s přípojkami mělo trvat zhruba 1–2 měsíce. Pozor však na to, jestli již máte zbudované přípojky. Když ne, může tento malý detail zbrzdit vaši stavbu třeba až o rok a půl, protože poskytovatelé (vodárny, plynárny či elektrárna), mají své termíny a přes ty často nejede vlak. Stavba samotného domu pak může trvat několik měsíců, až třeba dva roky. Záleží, jakou fázi dokončení stavby si necháte firmou dodat. Hlavní konstrukce dřevostavby z prefabrikovaných panelů vám na pozemku může vyrůst za jeden den. Stavět z cihel svépomocí může trvat i několik let. Záleží tedy na vás, jak moc času chcete nebo můžete do stavby investovat. Mnoho lidí také volí tu možnost, že dům nechají dokončit např. pouze v přízemí, kam se nastěhují, a podkroví poté dostavují svépomocí v následujících letech. Tyto možnosti a časovou náročnost stavby je dobré konzultovat se stavební firmou již při přípravě projektu.

Dřevostavba byla jejich osudem: Dům nám postavili za dva týdny, pochvalují si manželé

6. krok: Vyhraďte si prostředky na zabydlování domu

Zabydlování domu je pak další z důležitých kroků. Obecně si vyhraďte prostředky a čas na ty práce, které je lepší dělat před tím, než se nastěhujete do domu se všemi věcmi. Např. malování některých místností, pokládka podlah v části domu nebo chodníku lze vždy dodělat až po nastěhování, ale přípravy na ni vám také zaberou nějaký čas. Dejte si tedy aspoň měsíc na provedení základního zabydlování. Připravte, co můžete, a pak se vesele nastěhujte. Detaily a zbylé doplňky, bez kterých přežijete, můžete doplňovat postupně.

Chceme stavět vlastní dům – nepodceňte důležitou fázi zabydlování

Tři důležité otázky na závěr:

1. Na co si dát pozor?

Podívejme se tedy na hlavní body, ve kterých se může stavba domu protáhnout, a které je dobré si pohlídat. Při návrhu individuálního projektu strávíte relativně dost času řešením specifických detailů vašeho domu, což se může protáhnout klidně i na 4 měsíce. Při nesplnění požadavků stavebního úřadu se můžete handrkovat s úředníky, dokud nenajdete společnou řeč. Při budování přípojek, pokud u vašeho pozemku nebyly dosud přivedeny, při domlouvání termínu s realizační firmou a řemeslníky, kteří mohou mít vlastní termíny odlišné od těch vašich. A pak vlastní nerozhodností. Hodně času si ušetříte důsledností a jasnou vizí, co, jak a proč chcete stavět. Tímto jsme si odpověděli na první otázku, nyní je čas na druhou.

Photocredit: 100 dřevostaveb

2. Kolik vás bude dům stát?

Je totiž mnoho kroků, kde můžete ušetřit, ale jsou i takové, na kterých byste šetřit neměli. V prvním kroku rozhodování budete muset investovat hlavně svůj čas a energii, abyste si vše promysleli a udělali správné rozhodnutí. Při koupi pozemku už stanovujete základní kámen vašeho rozpočtu. Vynásobte si předpokládanou velikost pozemku, který byste chtěli, cenou běžnou v dané lokalitě. Nezapomeňte k této ceně připočítat náklady na právníka, vyhotovení smlouvy, provize a další související výdaje, které tvoří zhruba 5 % z ceny pozemku.

Náklady na architektonickou studii

Při tvorbě projektu si opět kromě investice vlastního času připočítejte minimálně 50 000 Kč na architektonickou studii. Mnoho lidí se bojí, že jim architekt automaticky navrhne dům za mnoho milionů, což není pravda, pokud mu hned na úvod vyčíslíte svůj rozpočet na stavbu domu a nebudete ochotni jej navýšit. Pro kontrolu pošlete studii k nacenění jedné, nebo více firmám, a bez toho se nepouštějte do další fáze. Dobrý architekt si se svým finančním stropem umí poradit.

Photocredit: 100 dřevostaveb

Dokumentace pro stavební povolení

Dalším nákladem pak bude zhruba 75 000 Kč za projekt pro dokumentaci na stavební povolení. Na první pohled se může zdát, že individuální projekt musí být dražší, než projekt typový, ale v reálu to vypadá tak, že žádný typový dům nezůstane přesně tak, jak byl rozkreslen v typovém projektu. Jakákoli úprava typového projektu dle dispozic vašeho pozemku, požadavku místního regulativu nebo specifických nároků vaší rodiny je řádně zpoplatněna. Takže se s typovým projektem dostanete na velmi podobnou cenu za dokumentaci jako u individuálního projektu domu. Cena za dokumentaci na stavební povolení se skládá i z částky, kterou budete muset zaplatit za jednotlivé průzkumy na pozemku, než se projektant vůbec pustí do práce, což je zhruba 10 000 Kč. Také samotné stavební povolení pro rodinný dům stojí 5 000 Kč. Inženýring, tedy zařízení veškeré dokumentace a administrativy, vás může přijít odhadem na 25 000 Kč.

Rodinný dům k nastěhování za 6 měsíců

Tři základní položky určující orientační cenu stavby

Orientační cena stavby vašeho domu se skládá ze tří základních položek:

• Cena základové desky, přípojek a stavby konstrukce domu: Základová deska vás přijde zhruba na 3 500 Kč/m², antoníčci a šachty vás přijdou zhruba na 45 000 Kč a počítejte přibližně se 3 000 Kč za metr přípojek, které bude třeba od hranice pozemku k základové desce přivést.
• Míra dokončení stavební firmou: Přibližně můžete počítat s cenou 30–45 000 Kč/m² užitné plochy stavby na klíč, 25–35 000 Kč při stavbě na dokončení a za m² hrubé stavby zaplatíte mezi 15–25 000 Kč. Výsledné ceny se samozřejmě liší podle použitých materiálů, parametrů dané konstrukce a dalších detailů. Ale pokud budete počítat s horní cenou zmíněných cenových rozpětí, vytvoříte si finanční polštář, který vám může pokrýt nepředvídatelné náklady, nebo pokud peníze zbydou, rozhodně je využijete při závěrečném zabydlování domu.
• Mnoho částek, které jsme si vyčíslili, je fixních. Jedná se například o ceny přípojek či dokumentace a stavebního povolení. Zásadní proměnnou, se kterou člověk může manipulovat, a která je hlavně ve vašich rukou, je velikost domu a velikost pozemku. Pokud už víte, že máte napnutý rozpočet a limitované finanční zdroje, nezkoušejte ušetřit tak, že si něco doděláte později nebo svépomocí. V tomto případě doporučujeme koupit menší pozemek nebo dům zmenšit o jednu místnost, která není tak nezbytná. Pokud váš odhadovaný rozpočet po sečtení všech částek vychází vyšší než rozpočet, který jste si na začátku stanovili, máte dvě možnosti. Buďto sehnat někde další peníze, nebo zmenšit dům, který chcete stavět.

Photocredit: 100 dřevostaveb

3. Jak při stavbě domu nepřijít o nervy, čas a peníze?

Kvalitní prováděcí dokumentace je základ

Bodem, na který se při stavbě domu často zapomíná, je dobře připravená prováděcí dokumentace. Ta vám ušetří vícenáklady na stavbě, když řemeslníci zjistí, že někdo něco nedomyslel nebo nespočítal. Prováděcí dokumentace řeší i klíčové detaily, které lze pak lépe kontrolovat, a podrobně zpracovává práce pro jednotlivé řemeslníky. Stejně tak řeší množství materiálu, který na stavbu přijde. Pokud vám elektrikář nafakturuje 300 m kabelů a v prováděcí dokumentaci máte uvedeno 100 m, víte, že někde něco nesedí.

Uzavřete smlouvu o dílo – stanovte rozsah dodávky, termíny a ceny

Se stavební firmou i s jednotlivými řemeslníky uzavřete kvalitní smlouvu o dílo. Specifikujte v ní rozsah dodávky a prací, které pro vás mají vykonat, termíny, dokdy mají být hotoví, i cenu, za kterou má být zakázka dodána. Předejdete tak nečekaným vícenákladům, a dokážete alespoň přibližně stavbu plánovat. Před započetím prací řemeslníků neplaťte zálohy vyšší než 50 %.

Vlastní stavební dozor

Pořiďte si vlastní stavební dozor, který vám ohlídá jak detaily, tak samotný průběh stavby, a bude za vás řešit jednotlivé kroky stavby domu, kterým vy sami nemusíte rozumět.

Hodně štěstí při stavbě vlastního bydlení

Nyní jsme si znovu prošli jednotlivé fáze stavby domu, zaměřili se na detaily, které je dobré si pohlídat nebo jim předejít, a zodpověděli jsme si tři zásadní otázky na závěr. Společně jsme se propracovali všemi sedmi kroky až k vlastnímu bydlení a nezbývá nic jiného než vám popřát hodně štěstí při stavbě domu.

Zaujal vás tento článek? Sdílejte ho také se svými přáteli.

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.