Nedosáhli jste na hypotéku? Nezoufejte, poradíme, jak hypoteční úvěr získat

Přísnější podmínky a zvýšené úroky omezily dostupnost hypoték

Na konci roku 2021 začaly úrokové sazby rychle růst a v současnosti (únor 2022) je těžké sehnat hypotéku pod 4 %. Zároveň se zpřísnily podmínky pro její získání, a tak se hypotéka stala nedosažitelnou pro více lidí.

Fotogalerie:

i Foto: Rasmus Norlander (se souhlasem), Shutterstock, Jan Planička, 100 dřevostaveb

Od srpna 2021 platí novela zákona o ČNB, která nařizuje bankám limity pro poskytování hypoték. Nový limit DTI (velikost celkového dluhu) nesmí překročit 8,5 násobek ročního příjmu žadatele o úvěr. Maximální výše ročních splátek úvěru (DSTI) by neměla překročit 45 % ročního příjmu žadatele. Aktuálně platný úvěrový limit LTV, tedy poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti, ve výši 90 % se nově snižuje na 80 %. Pouze žadatelé mladší 36 let mohou od bank získat úvěr ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Proč banka nejčastěji hypotéku zamítne?

K nejčastějším důvodům, proč banka odmítne financovat koupi nemovitosti, patří nedostatečná bonita žadatele (schopnost žadatele včas a řádně splácet půjčku), nižší zástavní hodnota nemovitosti, zápis v registru dlužníků, vysoký věk žadatele a nedostatek vlastních zdrojů.

Co dělat, když banka neschválí hypotéku:

a) Z důvodu nedostatečných příjmů žadatele:

1. Společná žádost – Pokud máte nedostatečný příjem, jednou z možností, jak ho navýšit, je mít spolužadatele. Banka bude posuzovat součet vašich příjmů. Společně mohou žádat manželé, partneři, dítě s rodičem nebo jiní příbuzní i kamarádi. Pozor, banky sčítají nejen příjmy spolužadatelů, ale také jejich výdaje, případně dluhy. Spolužadatel splácí úvěr spolu s žadatelem, má stejnou povinnost.

2. Ručitel – Na pomoc můžete pozvat i ručitele. Ten se zaručí, že za vás splatí úvěr v okamžiku, kdy ho sami nebudete schopni splácet.

3. Navýšení příjmů – Můžete také zkusit navýšit své příjmy. Některé banky počítají příjmy za kratší dobu než 12 měsíců, může vám tedy pomoct nové zaměstnání (ale ve zkušební době hypotéku nezískáte), jednorázové odměny v zaměstnání nebo příjem z nájmu nemovitosti.

b) Z důvodu nižší zástavní hodnoty nemovitosti:

1. Dozajištění jinou nemovitostí – Pokud smluvní znalec stanovil zástavní hodnotu nemovitosti níže, než je kupní cena, a banka vám odmítá poskytnout úvěr, můžete ručit další nemovitostí. U hypotečního úvěru se výše půjčky odvíjí od sumy všech zástavních hodnot nemovitostí poskytnutých do zástavy. Jako dodatečná zástava může sloužit jakákoliv nemovitost (rodinný dům, byt, rekreační objekt určený k trvalému bydlení či stavební pozemek). Druhá nemovitost může být zastavena pouze na dobu, po které žadatelé umoří tu část hypotéky, kdy nesplacená část úvěru nepřesahuje 80 % zástavní hodnoty kupované nemovitosti. Poté ji lze z hypotéky vyvázat, buď v době uplynutí fixace bez poplatku, nebo za poplatek před uplynutím fixace. Také u druhé nemovitosti bude potřeba zapsat na katastr nemovitostí zástavní právo banky, pojistit ji ve prospěch banky a samozřejmě u ní udělat odhad ceny.

2. Odstranění důvodů snížení zástavní hodnoty – Často je zástavní hodnota snížena ze zřejmého důvodu: je zatížena věcným břemenem, je k ní ztížený přístup, je na ní zástavní právo jiného subjektu než hypoteční banky apod. Jako první se tedy pokuste odstranit tyto důvody, je-li to možné.

3. Financování části záměru z jiného zdroje – Pokud nemáte jinou nemovitost, kterou byste zastavili, ani nejste schopni odstranit důvod snížení zástavní hodnoty, můžete zkusit financovat část kupní ceny z jiných zdrojů, a tím snížit požadovanou výši hypotéky. Jiným zdrojem může být úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelský úvěr či půjčka od známých. Banka bude chtít znát všechny zdroje financování koupě nemovitosti a bude ji zajímat, jak jejich splácení ovlivní schopnost žadatele splácet hypotéku. Banka splácení započítá do výdajů, což zpětně může zase ohrozit schválení hypotéky.

4. Vytvoření nového odhadu – Nevyšlo-li žádné z výše uvedených řešení, máte ještě možnost zažádat o odhad v jiné bance. Každá hypoteční banka má trochu jiné požadavky na technický stav nemovitosti a přistupuje tedy rozdílně ke stanovení zástavní hodnoty. Může se tedy stát, že nový odhadce odhadne cenu výš. Pravděpodobnost vyššího odhadu je poměrně vysoká, neočekávejte ale velký rozdíl, bude se spíše jednat o pouhá procenta.

c) Kvůli zápisu v registru dlužníků:

Banky vždy při schvalování kontrolují, jestli žadatel nemá zápis v jednom z registrů dlužníků. Důležité jsou především tři registry: Bankovní registr klientských informací (BRKI) – uchovává pozitivní i negativní informace o klientech bank, Nebankovní registr klientských informací (NRKI) – uchovává pozitivní i negativní informace o klientech nebankovních poskytovatelů a SOLUS – uchovává pouze negativní informace o dlužnících.

Abyste se do rejstříku dostali, stačí mít neuhrazené platby třeba u svého mobilního operátora či poskytovatele energií. Jakýkoliv dluh vás přitom může připravit o hypotéku. Před žádostí o ni je tedy dobré se ujistit, že o vás banka v rejstříku opravdu nic nenajde. Pokud nějaký záznam máte, zjistěte detaily a případný dluh ihned uhraďte. Po uhrazení můžete zaslat žádost o výmaz z registru dlužníků. Záznamy se v rejstříku uchovávají ještě několik let po zaplacení dluhu, může se tedy stát, že váš záznam nebude ihned smazán a vy budete muset s žádostí o hypotéku počkat.

d) Kvůli vysokému věku žadatele:

Vyšší věk je pro banku rizikem, že žadatel nestihne hypotéku splatit. Čím jste tedy starší, tím nevýhodnější pro vás budou podmínky splácení. Pokud je vám přes 65, šance dostat hypotéku je mizivá. Řešením je mladší spolužadatel. Může to být mladší partner, syn či dcera nebo jakýkoliv příbuzný. Banky poté vypočítají maximální dobu splatnosti hypotéky z věku mladšího z žadatelů. Spolužadatel o hypotéku musí mít také dostatečný příjem na splácení hypotéky a splňovat všechny podmínky banky.

e) Z důvodu nedostatku vlastních zdrojů:

1. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – Nemáte-li dostatek vlastních peněz, můžete zkusit překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelna vám poskytne peníze a vy splácíte úroky z této částky. Zároveň si musíte založit stavební spoření a nastřádat 40 % půjčené částky. V případě překlenovacího úvěru vám stačí mít vlastní zdroje v rozmezí 1–5 % z ceny nemovitosti.

2. Zastavení jiné nemovitosti

Další možností je zastavit jinou nemovitost, o této možnosti jsme psali již výše.

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.