Podmáčený pozemek a nestabilní podloží. Skutečný stav stavebního pozemku zjistili až po jeho koupi

Panu Jiřímu, jehož inspirativní příběh v sobě skrývá mnoho zajímavých zkušeností a poučení, jsme se proto rozhodli položit pár otázek.

Prozraďte nám prosím na úvod, jak dlouho jste hledali pozemek?

Naše hledání trvalo zhruba 13 měsíců. Kolem Prahy jsme začali dělat soustředné kružnice, které jsme postupně rozšiřovali. Bylo to z toho důvodu, že jsme časem zjišťovali, na co máme, respektive spíš na co nemáme. Takže se to postupně rozšiřovalo a najednou jsme skončili 47 km od Prahy směrem na Plzeň, u D5.

Měli jste při výběru stavební parcely vysoké nároky?

No, určitě jsme neměli malé nároky. :) Chtěli jsme malou vesnici, nejlépe úplně na samotě, aby to bylo v příjemném prostředí, aby tam nebylo něco, co nás bude rušit, a zároveň, abychom měli dopravní obslužnost. Což se nám nakonec povedlo. Dále jsme chtěli, aby pozemek odpovídal nějakým našim potřebám.

Jaké potřeby máte na mysli?

Špatně se to vysvětluje, je to spíše oblast metafyziky – aby tam nebyly negativní energie, aby poblíž nebylo vedení vysokého napětí, aby tam nebyly produktovody a podobně. A tohle všechno nám tady klaplo. Byli jsme trošku za magory, když jsme si pozemky vybírali – přijeli jsme, vytáhli virguli a začali procházet pozemek.

Používali jste virguli? Jak na to reagovali původní majitelé?

Majitelé nebo realitní agenti se na nás koukali jako na zjevení a když se ptali, k čemu to máme, řekli jsme jim, ať si toho nevšímají, že jen zjišťujeme energie.

Pokud jste měli takové požadavky, výběr toho správného pozemku musel byl opravdu náročný...

Těch 13 měsíců bylo opravdu perných, vystřídali jsme desítky pozemků. Setkání s realitou realitního trhu bylo krušné. První axiom, který platí, je „pozemky nejsou“. Taková byla situace před čtyřmi roky.

Bojovali jste i s budgetem na pozemek?

Co se týče pozemků, které by nám vyhovovaly, jejich cena měsíc od měsíce exponenciálně rostla. Navíc ty pozemky nebyly pěkné, byly to zahrádkářské kolonie nebo bývalé skládky. Vůbec se nám na tom nechtělo stavět dům, ve kterém bychom měli žít celý život. A pokud pozemek byl trochu k světu, čekalo na něj dalších třeba 15 lidí a někteří z nich měli, obrazně řečeno, igelitku plnou milionů, aby ji mohli dát realitnímu agentovi a rovnou provést přepis na katastru. Nakonec se stal skoro zázrak, že jsme našli pozemek, na kterém teď stavíme.

Ztracené bednění nahradil Jiří lepším systémem. Poradil si i s jílovitým podložím

Jak jste nakonec pozemek získali? Byla to náhoda, nebo jste byli také v pořadí?

Nic není náhoda a štěstí přeje připraveným. :) Manželka měla někde nastaveného agenta a každý den projížděla v konkrétních lokalitách inzeráty. Když s něčím přišla, buď to rovnou spadlo ze stolu, nebo jsme si řekli, že to zkusíme. Bylo to o každodenní práci s přehledy realit v nabídce. Po několika měsících už jsme měli takovou praxi, že už jsme přesně věděli, jaký průser nás na kterém pozemku čeká, např. kde někdo rozparceloval pole, že nebude elektřina, že to v rámci územního plánu není stavební pozemek a podobně.

Podle čeho jste tedy usoudili, že stojí za to se o pozemek ucházet?

Zjišťovali jsme si věci od stolu a když jsme zjistili, že není žádný zjevný zádrhel, domluvili jsme si návštěvu, ať už s majitelem, nebo s realitním agentem. Potom se nám podařilo najít tento pozemek. Tady si všechno sedlo na první dobrou a asi půl roku jsme vyjednávali s majiteli, protože neměli nic ošetřené.

Co jste museli řešit za původní majitele?

Elektřina – ČEZ – se k pozemku dostala až za rok. Paní na městském úřadě nám řekla, ať na to, že by byl pozemek stavební, rovnou zapomeneme – není tam připojení ke zpevněné obecní komunikaci a že nám to nedovolí. Měla pravdu, jednak z požárních důvodů a také říkala, že když si uděláme vrata na pozemku, který sousedí se soukromým pozemkem, a nedohodneme se se sousedem, půjdeme po ní, protože nám to povolila.

No teda. To jste měli problémy i se sousedy?

No, stavěli jsme sousedy do latě a teprve, když se vyřešil přístup na pozemek ze zpevněné komunikace, pak jsme to koupili a začali stavět.

Byly i procesy na úřadě komplikované? Jak dlouho jste získávali stavební povolení?

Bylo to veselé. Asi sedm měsíců trvalo, než byl pozemek schválený jako stavební. Našli jsme si projektantku, která je úplně boží člověk. Možná jediná v České republice, která se specializuje na konopné stavby. Domluvili jsme se s ní, že nám udělá kompletní dokumentaci pro stavební povolení. My jako amatéři jsme neměli žádné zkušenosti se stavebním řízením, integrovanými souhlasy, se všemi procedurami. Pro člověka, který do toho přichází bez jakékoli průpravy, je to opravdu těžké. Paní na místním úřadě se s námi moc nemazlila a její požadavky byly kategoricky dané.

Kdy jste tedy získali stavební povolení?

O stavební povolení jsme zažádali v květnu, za měsíc nám přišlo jedenáct připomínek, na kterých jsme pracovali až do září, abychom je odstranili. V září jsme v potu tváře podávali doplněnou žádost a v listopadu 2021 jsme konečně dostali stavební povolení.

Co stavební průzkumy? Jak ty probíhaly?

Dobře. Součástí stavebního povolení byl i geologický průzkum. Mohl jsem se rozhodnout, jestli si to nechám udělat od firmy, která se jen koukne do nějaké mapy a udělá posudek např. na radon za hubičku, nebo si vezmu firmu, která to udělá fyzicky a poctivě. Rozhodl jsem se pro druhou možnost, která byla asi 3x dražší, ale bylo úžasné vidět ty lidi při práci. Opravdu poctivě dělali sondy a měřili půdní plyny. Ptal jsem se, jak hluboké budou základové pásy, a řekli mi, že je tady nestabilní podloží, jíl asi do čtyř metrů hloubky, a aby dům držel, je potřeba udělat pásy 160 cm hluboko s 30 cm tloušťky.

Když jste se dozvěděli o jílovitém podlaží, jak jste postupovali?

Řekl jsem mu, že s takovou hloubkou už můžu mít dům celý podsklepený, a on mi to potvrdil. Tady je totiž jíl úplně všude. Se ženou jsme si řekli, že to vlastně není špatný nápad. Původní myšlenka byla, že dům podsklepíme částečně, ale objevil se tam nějaký problém ohledně rozložení tlaku a stability domu. Statik mi řekl, že by to nemuselo dobře dopadnout. Ale podsklepení celého domu by podle statika možné bylo. Takže jsme do toho šli.

Co byste z vlastní zkušenosti doporučil lidem, co si aktuálně shání pozemek?

Ať se obrní trpělivostí. Nevím, jak vypadá trh s pozemky teď, ale opravdu je potřeba na trhu pátrat. Musí vědět, co chtějí, a naučit se na první pohled od stolu poznat, jestli má cenu se o pozemek ucházet, nebo ne. Musí se připravit na to, že když objeví nádherný pozemek, tak nejsou jediní, že o něj má zájem spousta lidí. A pokud nejsou zrovna oblepení penězi, ať počítají s tím, že existují lidé, kteří přijdou s igelitkami plnými milionů a jsou připraveni to koupit na místě. Čili ať neztrácí trpělivost a jdou do toho znovu, znovu a znovu. A hlavně se musí naučit rozeznat nějaká úskalí – narušená statika, podmáčený pozemek, nestabilní podloží… Což není nic jednoduchého.

Velice děkujeme panu Jiřímu za rozhovor pro náš stavební portál a přejeme mu, ať výstavba rodinného domu dopadne na výbornou.

P.S. Máte zájem získat moderní kamna na dřevo zdarma? Na webu HS Flamingo právě probíhá soutěž o kamna za 50.000 Kč. Účast v soutěži není složitá a šance na výhru je poměrně vysoká.